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浅谈构建我国个人住房房产税法律制度

发布时间:2016-03-05 09:46

   论文摘要 在我国,房产税的征收有着悠久的历史,大部分学者认为起源于唐朝。因此,房产税不是现代才有的税种,近几年,随着经济快速发展,房价问题成为人们共同关注的焦点问题。房地产市场的繁荣发展,房价不断攀升,于是出台征收个人住房房产税,在很大程度上,提高了住房成本,能有效的对住房投资进行遏制,同时也抑制了高房价的发展趋势。稳定地方政府财政收入,有利于促进社会公平。在此情况下,我国应该建立一套全面的关于征收个人住房房产税的法律体系,加强对不动产统一登记法和房产评估法的完善,为合理的征收个人住房房产税提供条件。

  论文关键词 个人住房 房产税 住房成本 住房投资

  一、我国房产税的改革的必要性

  (一)征收个人住房房产税的必要性
  1.房产税的制度。我国的房产税制度需要改革,相关的房产税法律存在着制度不完善的情况,因而出现很多问题,其中在个人的商品性住房征税上立法的缺失,成为房产税制度的缺陷之一,根本原因就是我国把房产税看作消费税,而不是财产税,按性质来看房产税应属于财产税而不是消费税,因此,现行的房地产税法制度急需要改革,征收个人住房房产税,使得课税的过程包含整个房产持有环节,包括房屋的价值和与之相关的具有财产价值的。
  2.完善财产税法。征收个人住房房产税有利于构建我国的财产税法体系,目前的所得税法和商品法已经到相对成熟,而财产税法处于一个相对落后的状态,在市场经济发展的要求下已经显得很不适应,造成财产税法落后的最重要原因就是立法比较滞后,随着物权法的颁布实施,相应的为征收个人住房房产税提供了一些条件。
  3.地方政府的作用。在征收个人住房房产税的同时,能有效的让地方政府的调控经济能力得到体现,税收是政府财政来源之一,我国现在的税收分配体系下,中央政府占据很大一部分,地方政府占据很少的部分。地方政府缺乏一定的税收权力,税种结构不平衡,加之设置不合理,造成了地方政府收入低,调控能力弱。征收个人住房房产税应该是地方税,应该作为地方的主体税种来征收,在税制改革上应该合理设置。
  4.对房价进行调控。征收个人住房房产税是房地产市场的长久良性发展的需要,国家推进房产税的改革,目的就是有效的压制房价的上升。生活中出现,一个人拥有多套房产,有的人一套房子也没有的极端差异,房产税虽不能改变这些巨大的差异,但,作为一种手段来调控市场,可以达到政府对市场进行宏观调控的目标,促进房地产行业的健康发展。
  5.调整差距。征收个人住房房产税能有效的对中国现在的贫富差距进行调整,在市场经济下,各方面的竞争自由,造成收入分配差距大,在多种分配方式并存的情况下,公平分配能保证社会稳定,政府可以采取税收的手段进行调控,对房产比较多的人群实行高的税率,对低收入的人群实行低税率,这是调节贫富差距的有效措施。
  (二)征收个人住房房产税的可行性
  1.政府的态度。在国家政策上,2011年国务院第136次常务会议,同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发决定。从地方政府的角度来说,征收房产税能给地方财政带来收益,试点的各级政府也都比较重视,政府的政策透露出要健全完善房产税的信息。
  2.法律的保障。2007年我国的《物权法》得到实施,为征收个人住房房产税提供了法律保障,个人住房房产税属于财产税的一种,征收个人住房房产税要先明确财产的归属权,根据《物权法》的规定,进入民事领域的财产,不管是国家的、集体的或者是个人的,都同等受到法律的保护。这样就很清晰的明确了房产的归属问题。这样不仅对私人财产权进行了保护,也使得征收房产税有法律依据。
  3.在一定经济基础之上。我国自改革开放以来,市场经济得到迅速发展,房地产市场成为热点,我国人口众多,对住房的需求依然很旺盛,尤其是城市快节奏的发展,使得房地产行业持续繁荣,住房的私有率不断增加,使征收个人住房房产税的稳定性得到保障。
  4.有专业评税人才和技术。房产税的评估工作要求建立在客观和公正的基础之上,我国在这方面有着比较专业的人才和技术。现在从中央到各级政府,都有相应的房产评价机构,相关的资格证书考试也更专业化。为我国开展征收个人住房房产税工作提供了业务和技术支撑。
  5.借鉴国外征税经验。对于个人住房房产税,不同的国家都根据自己本国的实际情况进行实施,不断在总结和完善,在税制体系中积累了丰富的经验。我国在征收个人住房房产税时可以适当的参考。在对我国征收个人住房房产税税法体制设置时,结合我国的发展情况,吸取各国个人住房房产税征收税制的精华。很大程度上降低了我国对税制改革的成本。

  二、征收个人住房房产税面临的问题

  (一)对于是否存在重复征税的争议
  在购买商品房时需要交纳一定的土地使用费用,因此就有人认为,个人住房房产税和土地出让金构成重复征税,而在购买商品房的同时土地出让费已经包含在房价之中,如果在此基础之上在交纳房产税是一种重复征税,很大程度上加重了购买者的负担。实际上,土地出让金和个人住房房产税并不属于重复征税,我国的土地归国家或者集体所有,在公有为前提的情况下,借鉴香港地区的“批租”制度,属于取得公有建设用地用益物权的费用。而个人住房房产税属于财产税范畴,在使得财富公平分配的基础上,国家通过税收对个人财富进行再次分配,以此来缩小贫富差距。所以两者的性质不同,不属于重复征税,在我国,不管是土地出让金还是个人住房房产税,都是国家为实行宏观调控的目的做出的税收设置,这样才造成了人们对土地出让金和个人住房房产税性质的误解。同时,土地出让金是我国特有的,除了为政府筹集资金以外,也从另外一方面来体现土地出让公正的作用,让商品房建设用地得到公正性。


  (二)房产税与交易环节相关税费的协调
  在购买商品房时,我们需要缴纳的税费有很多种。在进行二次交易时,国家以很高的交易税来减少二手房出售的利润,以此来降低人们投资房产的想法,很大程度上达到一个降低房价的目的,在实际情况中,重视流转税制下,个人住房在持有阶段没有什么负担,却在交易中有很重的税收负担,这样使人们不愿意把房子出售出去,把房子积压在自己手中,不仅降低了住房的流动率,从而使得住房相对比较缺乏,促使房价进一步的提高。不利于社会稳定的发展。这种情况与税制的设置有很大的关系。针对我国目前的现状,我们应该有“高保有,低流转”的税制,用个人住房房产税取代部分的住房交易环节税费。在这种税制下,对囤积住房实行高税率的税收制度,从而引导人们让房子流动起来,增加住房的供给,有利于促进房价的降低。

  三、构建我国个人住房房产税具体法律制度

  (一)确定合理的征收范围
  上海和重庆是我国的两个试点征收个人住房房产税的城市。重庆虽然对拥有独栋商品房进行征税,但这毕竟是少部分,对增量住房征税,对新购住房起到一定的控制作用,对存量住房起不到调节作用反而会阻碍存量住房的流通。为充分发挥个人住房房产税对房价调节功能,征收的范围应该根据实际情况合理设计,征收范围应该设定在家庭普通住房之外的房产上。
  (二)设置适当的计税依据
  目前,重庆和上海都是以房产的交易价格为计税依据,根据相关规定,在时机成熟时,以对房产的评估价值为计税依据。我国在设置征收个人住房房产税时应综合性的去考虑,比如评估价值、房产面积大小等。房产的评估价值作为重要的计税依据,同时要适当的纳入房产面积的大小和房的套数。如果只用其中一个作为征税的依据,过于片面,因为即使在同一个城市,住房周围的各方面设施不同、环境不同、地理位置不同,导致的房产的价值差异很大。
  (三)税率的设置
  在我国目前试点的两个城市重庆和上海征收个人住房房产税的税率都很低,在经济迅速发展的情况下,个人住房房产税的征收是为了遏制人们对房地产行业的投机。现在我国的住房价格还在不断的呈上涨趋势,房地产业的投资回报很大,在这种征收个人住房房产税税率较低的情况下,根本控制不了人们投资房产的热度。在这种情况下,我们必须实行有税率层次的税率制度,对价值高、面积大、房的套数多的根据实际情况实行高的税率。这样不会增加购房者的负担,同时也能满足部分购房者较高的居住需求,用税费来打击以投资为目的的囤积住房人群。
  (四)不动产的统一登记管理
  我国关于不动产的登记由国土部门和房产局双重管理,缺乏统一的管理部门,不同的管理方式导致对不动产信息的登记比较混乱,,不动产信息也得不到互通共享,这样不仅影响了房产税的相关合理认定工作,同时不利于对国家帮扶项目保障性住房公平、公正、公开分配工作开展。对此现象我国正在加快出台相关政策,在党的十八届三中全会以后,国务院常务会议首次将不动产的统一登记工作作为首要内容,由国土资源局负责监督和管理不动产的信息工作。
  (五)房产的价值评估
  房产价值评估是建立在从价计征的基础之上,房产的评估工作由税务部门和相关单位联合完成,也可以以委托的方式由专业的评估机构来完成。在征收个人住房房产税法时,对房产的评估工作量是非常大的,这还是一项专业性非常强的工作,需要专业的技术人员。国家相关部门难以承担如此大的工作量,所以应该把技术工作委托相关权威机构。

  四、结语

  在推行个人住房房产税的征收时,应结合各个地方的经济发展水平情况,也涉及到政府管理部门的利益,更关乎每个老百姓的利益。因此,制定科学、合理、健全的法律制度是房产税改革的大势所趋,在制定相关法律制度时,我们可以适当借鉴其他国家的房产税收制度和征收方案,在科学合理的立法原则下,结合我国国情切实可行的情况下进行相关设计。



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